서울의 탄소는 건물에서 나온다 - 건물에 가치를 더하는 '밸류애드'라는 해법

서울의 탄소는 건물에서 나온다 - 

건물에 가치를 더하는 '밸류애드'라는 해법

대학생신재생에너지기자단 27기 함예림

밸류애드와 ESG가 만나는 지점 

도시는 늘 새 건물을 원해왔다. 더 높고, 더 반짝이며, 더 ‘친환경적인’ 신축. 그러나 기후위기와 고금리, 자원 고갈이 겹친 지금, 이 공식은 더 이상 유효하지 않다. 건물은 짓는 순간 이미 막대한 탄소를 배출하고, 완공과 동시에 환경 부채를 떠안는다.

[자료 1. '충무로15빌딩' 증축 전(왼쪽)과 후를 보여주는 이미지 (이지스자산운용제공)]

출처 : 연합뉴스

실제로 서울시 2022년 온실가스 인벤토리에 따르면, 서울시의 총 온실가스 배출량은 4,656만 톤(CO₂eq)으로 집계됐다. 이는 2005년 대비 1.3% 증가한 수치다. 감축 정책이 지속돼 왔음에도, 구조적 한계에 직면해 있음을 보여준다. 더 주목할 점은 배출의 대부분이 특정 부문에 집중돼 있다는 사실이다. 전체 배출량의 86.4%가 에너지 부문, 그중에서도 건물 부문이 67.9%를 차지한다. 서울의 탄소 문제는 곧 ‘건물 문제’다. 이 지점에서 부동산 시장은 질문을 바꾼다.“어떻게 새로 짓는가”가 아니라, “이미 있는 것을 어떻게 다시 쓰는가.” 

이 질문의 답이 바로 밸류애드(Value-Add) 전략이며, 이는 ESG의 실천 방식으로 진화하고 있다.

리모델링과 밸류애드의 결정적 차이 

리모델링은 고치는 일이다. 외관을 정비하고, 설비를 교체해 사용성을 회복한다. 반면 밸류애드는 다시 설계하는 일이다. 자산의 용도, 수익 구조, 사용자 경험, 운영 전략까지 전면적으로 재구성한다. 즉, 리모델링이 물리적 개선에 머문다면 밸류애드는 더 나아가 시장과 수요를 읽는 전략이라 볼 수 있다. 이 차이는 환경적 관점에서 더욱 분명해진다. 건물을 철거하는 폐기 단계에서 발생하는 탄소 배출량은 ㎡당 약 24.3kg CO₂로, 운영 단계 배출량(㎡당 약 1,150kg)에 비해 상대적으로 작다. 이 수치만 보면 철거의 환경 부담이 크지 않아 보일 수 있다. 그러나 문제는 그다음이다. 다시 짓는 순간, 탄소 배출은 폭발적으로 증가한다. 

2022년 한 해 동안 국내에서 착공된 건축물들이 건설부터 철거까지 전 생애주기 동안 배출할 것으로 추정되는 온실가스는 약 2억 톤에 달한다. 이는 같은 해 우리나라 전체 온실가스 배출량의 약 30%에 해당하는 규모다. 즉, 친환경 인증을 받은 신축 건물조차 완공과 동시에 막대한 탄소 부채를 안고 출발한다. 과거의 밸류애드는 대체로 오피스를 오피스로 유지한 채 기능을 개선하는 방식이 주류였다. 공조 시스템을 바꾸고, 엘리베이터를 늘리고, 외관을 현대화하는 접근이다. 이는 임대 경쟁력 회복에는 효과적이었으나, 팬데믹 이후 호텔·상가·오피스의 경계가 무너진 시장 환경에서는 한계를 드러냈다. 기존 용도를 고수하는 선택은 오히려 공실 리스크와 환경 부담을 동시에 키우는 결정이 되었다. 

충무로15빌딩이 보여준 전환의 논리 1 

충무로15빌딩 사례는 이 전환을 상징적으로 보여준다. 관광호텔이었던 이 건물은 팬데믹 이후 수요를 상실했다. 선택지는 두 가지였다. 방치하거나, 부수고 새로 짓거나. 그러나 이 프로젝트는 제3의 길을 택했다. 철거 없이, 구조를 보존한 채, 오피스로의 용도 전환이다. 

[자료 2.임대 수익을 극대화하는 대신, 2층 슬래브를 일부 철거해 로비 층고를 확장하며 건물의 ‘첫인상’을 자산 가치로 환산하는 전략을 택함]

출처 : UNFOLD

이 과정에서 핵심은 단순한 기능 개선이 아니었다. 연면적 확장과 증축을 통해 도시 인센티브를 전략적으로 활용했고, 로비 슬래브를 일부 철거해 층고를 높이며 사용자 경험을 재정의했으며, 임대 면적 일부를 포기하고 공용 어메니티를 확보하는 선택을 통해 단기 수익보다 장기 경쟁력을 택했다. 

동선 또한 재설계됐다. 출퇴근 시간대 엘리베이터 운행을 분리하고, 저층부와 업무시설의 흐름을 완전히 갈라 사용자 충돌을 제거했다. 외관에서는 대로변에서 ‘측면’이 보이는 약점을 루버와 조명으로 전환해, 건물의 정체성을 새로 만들었다. 이는 비용 최소화가 아니라 가치 극대화의 선택이었다. 

충무로15빌딩이 보여준 전환의 논리 2

[자료 3.수익 시설로 활용되던 1층 근린생활시설의 일부를 비워, 그 절반을 공용 회의실 등 어메니티 공간으로 재구성했다.]

출처 : UNFOLD

환경적 의미 역시 분명하다. 기존 구조체를 유지함으로써 동일 규모 신축 대비 최대 60~75%의 누적 탄소 배출을 회피했고, 고효율 설비와 리트로핏을 통해 운영 단계의 에너지 사용량도 크게 줄였다. 이는 ESG 중에서도 가장 측정 가능한 성과, 즉 환경(E) 영역에서의 실질적 개선이다.

이 프로젝트는 팬데믹 이후 장기간 방치될 수 있었던 도심 유휴 건축물을 다시 도시의 일상 속으로 복귀시켰다는 점에서 사회(S)적 가치를 동시에 창출했다. 호텔 폐쇄로 끊겼던 고용과 상권의 흐름은 오피스 전환을 통해 다시 연결됐고, 공용 어메니티와 열린 저층부 구성은 단순한 업무 공간을 넘어 주변 도시와 관계 맺는 장치로 작동했다. 이는 단일 건물의 수익 회복을 넘어, 도심의 공실 문제와 지역 활력을 동시에 회복하는 방식의 도시 재생인 셈이다.

거버넌스(G) 측면에서도 이 사례는 눈여겨볼 만하다. 용도 전환과 증·개축은 단순한 설계 선택이 아니라, 도시 인센티브 제도와 행정 협의, 장기 운영 전략이 맞물린 결과였다. 공공이 설정한 리모델링 활성화 정책과 민간의 자본·기획 역량이 결합하면서, 단기 매각을 목표로 한 개발이 아니라 장기 운영을 전제로 한 투명한 자산 관리 구조가 가능해졌다. 이는 ESG가 요구하는 ‘지속 가능한 의사결정 구조’가 건축과 부동산 운영에서 어떻게 구현될 수 있는지를 보여주는 사례다. 결국 충무로15빌딩은 하나의 친환경 건물이 아니라, 환경(E)·사회(S)·거버넌스(G)가 동시에 작동한 전환의 모델이다. 

도시는 새로 짓지 않고도 바뀔 수 있다 

[자료 4.도심 이미지]

출처 : FREEPIK

밸류애드는 리모델링의 확장판이 아니라 도시에 대한 태도의 전환이라 볼 수 있다. 철거는 빠른 해답처럼 보이지만, 가장 비싼 환경 선택이다. 밸류애드는 상대적으로 전환은 느리지만, 탄소를 줄이고, 자산 가치를 높이며, 도시의 기억을 보존한다. 이제 부동산의 경쟁력은 새로움이 아니라 지속성에서 결정된다. ESG는 단순한 선언이 아니라 설계의 문제이며, 밸류애드는 그 설계를 가능하게 하는 현실적인 도구다. 도시는 더 이상 새 건물을 요구하지 않는다. 더 나은 재사용을 요구한다.

건물 재사용 및 재활용 에 대한대학생신재생에너지기자단 기사 더 알아보기

1. "[취재][녹색 나들이 시리즈] 최초의 폐산업시설 재활용 생태공원인 선유도 공원", 23기 김태현,25기 김해원, https://renewableenergyfollowers.org/series/?idx=169313519&bmode=view

2. "[취재][녹색 나들이 시리즈]폐정수장을 리모델링한 서서울호수공원 ", 23기 김태현, https://renewableenergyfollowers.org/series/?idx=169313463&bmode=view

참고문헌 

[밸류애드와 ESG가 만나는 지점 ] 

1) 서울특별시, 온실가스 인벤토리란?, (2025). 

https://news.seoul.go.kr/env/climate-environment/climate-change-strategy/green-house-inventory

2) 이한,당신이 지금 있는 그 곳...온실가스 지분율 70%.,뉴스펭귄, 2025.09.02,

 https://www.newspenguin.com/news/articleView.html?idxno=20317.

[리모델링과 밸류애드의 결정적 차이] 

1) 강성민, 차주원, 유정민, & 이소진. (2024). 지역 온실가스 인벤토리의 주요 배출원 분석 적용 방안 연구: 서울시를 중심으로. 한국기후변화학회지. , https://www.jccr.re.kr/xml/41269/41269.pdf

2) 손인성 & 김동구. (2022). 그린리모델링 사업의 온실가스 감축효과 분석: 정책효과를 중심으로. 에너지경제연구. https://www.keei.re.kr/keei/download/keer/KEER22_21-2_05.pdf

3) 이슬기 & 이승일. (2022). 건축물 생애주기 내재탄소를 고려한 건물부문 온실가스 배출량 산정 개선방안 연구. 한국기후변화학회지. https://jccr.re.kr/xml/34681/34681.pdf

4) 백종락, 황인창, & 이현정. (2024). 코로나 19 감염병이 건물 유형별 온실가스 배출에 미친 영향 실증 분석. 한국기후변화학회지. https://www.jccr.re.kr/xml/39952/39952.pdf

5) 황인창 & 이윤혜. (2024). 기후환경 분야 통합 전망 모형 개발과 응용: 건물 온실가스 총량 관리 기대효과. 정책리포트. https://www.dbpia.co.kr/Journal/articleDetail?nodeId=NODE11820172

[충무로15빌딩이 보여준 전환의 논리 ]

1) 유지연(이지스자산운용 브랜드커뮤니케이션팀), "충무로15빌딩, 이지스의 슬기로운 밸류애드 전략" ,UNFOLD, https://blog.igisam.com/chungmuro15-value-add/#:~:text=%EC%9D%B4%20%EC%99%B8%EC%97%90%EB%8F%84%20%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%20%EC%B8%B5%EC%97%90,%EA%B1%B0%EC%8A%AC%EB%A6%AC%EB%8F%84%EB%A1%9D%20%ED%96%88%EC%8A%B5%EB%8B%88%EB%8B%A4.%E2%80%9D&text=%EB%8A%90%EB%82%8C%EC%9D%84%20%EC%9C%A0%EB%8F%84%ED%96%88%EC%8A%B5%EB%8B%88%EB%8B%A4.%20%EB%85%B8%EC%B6%9C%ED%98%95%20%EC%B2%9C%EC%9E%A5,%EA%B1%B0%EC%8A%AC%EB%A6%AC%EB%8F%84%EB%A1%9D%20%ED%96%88%EC%8A%B5%EB%8B%88%EB%8B%A4.%E2%80%9D&text=%ED%98%95%EC%83%81%20%EB%94%94%EC%9E%90%EC%9D%B8%EA%B9%8C%EC%A7%80%20%EC%8B%A0%EA%B2%BD%20%EC%8D%A8%EC%84%9C,%EA%B1%B0%EC%8A%AC%EB%A6%AC%EB%8F%84%EB%A1%9D%20%ED%96%88%EC%8A%B5%EB%8B%88%EB%8B%A4.%E2%80%9D&text=%EC%93%B0%EB%8A%94%EB%8D%B0%2C%20%EC%9D%B4%20%EA%B1%B4%EB%AC%BC%20%EC%B2%9C%EC%9E%A5%EC%97%90%EB%8A%94,%EA%B1%B0%EC%8A%AC%EB%A6%AC%EB%8F%84%EB%A1%9D%20%ED%96%88%EC%8A%B5%EB%8B%88%EB%8B%A4.%E2%80%9D

2) 이충희, "문 닫은 호텔 오피스로 '대변신'…이지스운용, 충무로15빌딩 준공",서울경제,2024.07.03,

https://www.sedaily.com/NewsView/2DBLI4P974 

3) 임은진, "이지스운용,'충무로15빌딩'준공..."문 닫은 호텔이 오피스로", 연합뉴스,2024.07.03,

https://www.yna.co.kr/view/AKR20240703046800008