“반지하를 없앤다면서요?”…반지하를 떠나지 못하는 사람들

“반지하를 없앤다면서요?”…반지하를 떠나지 못하는 사람들

대학생신재생에너지기자단 27기 함예림

2026년에도 끝나지 않을 가장 낮은 곳의 재난 

[자료 1. 반지하의 모습을 보여주는 영화 기생충의 스틸컷]

출처 : CJ ENM Movie

2022년 8월 기록적인 집중호우가 서울을 덮쳤다. 관악구 신림동의 반지하 주택에서는 일가족 3명이 집을 빠져나오지 못한 채 목숨을 잃었다. 이 사건은 반지하가 집중호우가 발생하면 생명까지 위협받을 수 있는 재난 취약 공간이라는 사실을 드러냈다. 

참사 이후 서울시는 신규 지하·반지하 공간에 대한 주거용 건축허가를 제한하고 기존 반지하도 장기적으로 비주거 용도로 전환하겠다는 방침을 밝혔다. 정부도 건축법을 개정했다. 개정 법률은 2023년 12월 26일 공포됐고 2024년 3월 27일부터 시행됐다. 이에 따라 단독주택과 공동주택의 지하층에는 원칙적으로 주거용 거실을 설치할 수 없게 됐다. 다만 침수 위험과 피난 가능성 등 지역적 조건을 고려해 지방자치단체 조례로 예외를 둘 수 있다. 하지만 법이 바뀐 뒤에도 반지하의 현실은 사라지지 않았다. 2026년 현재 이용할 수 있는 최신 공식 통계인 2024년 11월 기준 조사에 따르면 서울의 지하·반지하 거주 가구는 약 24만 5천 가구에 이른다. 서울 전체 일반 가구의 약 5.9%가 지하·반지하에 거주하는 셈이다. 전국 지하·반지하 거주 가구 39만 8천 가구 가운데 절반 이상이 서울에 집중돼 있다.

이들은 침수만이 아니라 채광 부족, 환기 불량, 습기와 곰팡이, 결로, 냉난방 취약성 등 복합적인 환경 위험에 놓여 있다. 특히 습기와 곰팡이가 실내 공기질을 악화시키고 호흡기 증상과 천식 위험을 높일 수 있다고 공공연하게 알려져 있다. 주택의 구조와 품질 역시 극한의 더위와 추위, 습기, 곰팡이 등에 대한 건강위험을 결정하는 요인이다. 서울시가 2026년에도 반지하 재해 약자를 대상으로 침수 예보 및 경보와 대피 지원, 물막이판 설치를 계속 운영하고 있다는 사실은 반지하 문제가 과거의 사고가 아니라 현재 진행 중인 위험임을 보여준다. 새로운 반지하를 짓지 못하게 하는 것과 기존 반지하를 없애는 것은 다른 문제다. 법은 미래의 공급을 제한할 수 있지만 이미 존재하는 반지하 주민의 이주와 건축주의 공간 전환까지 자동으로 이끌어내지는 못한다.

지원은 있지만 지상으로 올라갈 사다리는 낮다 

서울시는 반지하 거주 가구가 지상층으로 이주하면 매달 20만 원을 최장 6년간 지원하는 ‘반지하 특정바우처’를 운영하고 있다. 지원 기간을 모두 채우면 한 가구가 받을 수 있는 금액은 최대 1천440만 원이다. 정부는 비정상거처 거주자의 지상층 이주를 위해 민간임대주택 기준 가구당 최대 1억 원의 전세자금 대출을 제공한다. 이 가운데 5천만 원까지는 무이자이며, 초과분에는 연 1.2~1.8%의 금리가 적용된다. 대상 주택은 임차보증금 2억 원 이하로 제한되며, 실제 대출액은 보증금 비율과 보증기관 심사에 따라 달라질 수 있다. 

그러나 제도가 실제 이주로 이어지는 규모는 크지 않다. 2025년 8월 KBS 보도 당시 반지하 특정 바우처를 지원받고 있던 가구는 약 1천100가구에 그쳤다. 이는 2026년 현재의 최신 누적 인원은 아니지만, 서울의 전체 반지하 거주 가구 규모와 비교하면 이용이 제한적이었다는 점을 보여준다.

문제는 월 20만 원의 지원과 최대 8천만 원의 대출만으로 지상층 이주에 필요한 전체 비용을 감당하기 어렵다는 데 있다. 반지하에서 지상으로 옮기려면 월세 차액 외에도 더 높은 보증금과 이사비, 중개수수료, 관리비를 마련해야 한다. 직장과 학교, 병원, 돌봄 관계를 유지하기 위해 같은 생활권에서 집을 구하면 부담은 더 커진다.

보증금 대출도 무상 지원이 아니라 결국 상환해야 하는 돈이다. 소득이 낮거나 고용이 불안정한 가구에는 낮은 금리도 부담이 될 수 있다. 특히 고령자와 장애인, 저소득 1인 가구는 대출 심사와 주택 탐색, 계약과 이사 과정을 직접 감당하기 어려워 제도가 있어도 실제 지원까지 도달하지 못할 가능성이 크다.

주민이 떠나도 다시 채워지는 반지하

[자료 2. 반지하를 찾을 수밖에 없는 상황을 비유하는 이미지]

출처 : magnific

현행 정책의 더 근본적인 문제는 한 가구가 반지하를 떠나더라도 그 공간 자체가 폐쇄되지 않는다는 점이다. 기존 세입자가 지원받아 지상층으로 이주하면 집주인은 새로운 세입자를 받을 수 있다. 지상층 주거비를 감당하지 못하는 다른 저소득 가구가 다시 들어온다. 한 사람이 나가도 더 가난한 다른 사람이 들어오는 회전문 구조다.

2025년 보도에 따르면 참사 이후 약 3년 동안 서울에서 없어진 반지하주택은 약 8천700호에 그쳤다. 서울의 전체 지하·반지하 거주 가구 규모와 비교하면 감소 속도는 제한적이다. 반면 상대적으로 상태가 양호하고 임대료가 낮은 반지하에는 계속 새로운 주민이 유입될 가능성이 남아 있다. 이는 반지하 정책이 세입자의 이동과 공간의 폐쇄를 하나의 사업으로 묶지 못했기 때문에 발생한다.

주민의 지상층 이주를 지원할 때 해당 반지하가 일정 기간 다시 주거용으로 임대되지 않도록 해야 한다. 이주 지원금 지급과 반지하 용도 전환, 건축물대장 변경, 재임대 금지를 연계할 필요가 있다. 건축주의 참여를 이끌어내기 위한 조건부 인센티브도 필요하다. 반지하를 영구적으로 주거에서 제외하는 경우 재산세 감면, 정비사업 부담 완화, 일정 기간의 임대수익 손실 보전 등을 검토할 수 있다. 다만 이러한 혜택은 기존 세입자의 강제퇴거를 금지하고 안전한 지상층 이주가 확인된 경우에만 제공돼야 한다. 일정 기간 반지하를 다시 주거로 임대하면 지원금을 환수하고 상습 침수지역이나 인명피해 위험이 큰 반지하는 공공이 직접 매입하는 방식도 병행해야 한다.

비워진 반지하는 무엇이 돼야 하는가 

[자료 3. 현재 서울에 남아 있는 반지하 이미지를 생성]

출처 : ©27기 함예림 생성형 ai 이미지제작

반지하를 없앤다는 것은 공간을 잠그거나 방치하는 일이 아니다. 사용되지 않는 지하공간을 그대로 두면 누수와 곰팡이, 불법 주거, 무단 창고, 범죄 취약 공간으로 다시 변할 수 있다.

비워진 반지하는 건물과 지역의 조건에 따라 도시의 기후 적응 공간으로 전환할 수 있다. 가장 먼저 고려할 수 있는 것은 빗물 저류와 침투 기능이다. 집중호우 때 지붕과 마당, 골목에서 흘러오는 빗물을 지하공간에 일시적으로 저장하면 하수관으로 물이 한꺼번에 몰리는 것을 줄일 수 있다.

개별 건축물의 작은 저류 공간을 지역 단위로 연결하면 대규모 지하 저류조에만 의존하지 않는 분산형 물관리 체계를 만들 수 있다. 반지하를 재난의 피해 공간에서 재난을 완충하는 도시 기반 시설로 바꾸는 것이다. 반지하를 지역 방재 창고로 활용해 차수판과 양수기, 구명조끼, 비상조명, 응급 물품을 보관하는 방안도 가능하다. 환기와 방수, 피난 안전성이 확보된 곳은 주민 공동 창고나 자전거·유모차 보관소, 기계설비실 등 사람이 장시간 머물지 않는 용도로 활용할 수 있다.

일부 건축물은 반지하 외벽과 상부 구조를 철거해 선큰정원이나 빗물 정원으로 전환할 수도 있다. 빗물을 빠르게 하수관으로 내보내는 대신 토양과 식재 공간에 잠시 머물게 하는 ‘스펀지 도시’ 전략과 연결되는 방식이다. 다만 모든 반지하를 동일하게 전환할 수 있는 것은 아니다. 빗물 저류나 침투 시설로 활용하려면 건축물의 구조 안전성, 방수 성능, 지하 수위, 오염 가능성, 배수 체계와 유지관리 주체를 사전에 검토해야 할 것이다. 

비주거 전환이라는 이름으로 카페와 작업실, 사무실처럼 사람이 장시간 머무는 시설을 허용하는 것도 신중해야 한다. 건축물대장상 주거가 아니더라도 이용자가 계속 체류한다면 침수 시 인명피해 가능성은 남는다. 비주거 전환은 단순히 행정적인 용도를 변경하는 일이 아니다. 재난이 발생해도 인명피해 가능성이 낮은 사용 방식으로 공간의 성격 자체를 바꾸는 일이어야 한다.

반지하 없는 서울의 목표는 지하공간을 모두 지우는 데 있지 않다. 사람이 떠난 자리에 다시 사람이 밀려들지 않도록 하고 위험했던 공간을 도시의 안전을 지탱하는 기반으로 전환하는 데 있다. 물은 앞으로도 가장 낮은 곳으로 흐를 것이다. 그렇다면 도시의 가장 낮은 공간은 더 이상 사람이 위험을 감수하며 살아야 하는 집이 아니라 빗물을 받아들이고 재난을 완충하는 공간이 돼야 한다.

침수 재난에 대한 대학생신재생에너지기자단 기사 더 알아보기

1. "[취재] [도시침수 시리즈] 부산은 과연 도시침수로부터 안전한가?", 23기 김경훈, https://renewableenergyfollowers.tistory.com/4231

2. "기후변화 시대, 반복되는 도시 침수의 구조적 원인", 28기 김나현, https://renewableenergyfollowers.org/climate-change/?idx=171196549&bmode=view

참고문헌 

[2026년에도 끝나지 않을 가장 낮은 곳의 재난] 

1) 건축법, 법률 제19846호, 제53조 제2항 (2023), 국가법령정보센터, https://www.law.go.kr/LSW/lsRvsRsnListP.do?chrClsCd=010102&lsId=001823

2) 국가데이터처, "2024년 인구주택총조사 결과: 등록센서스 방식. 대한민국 정책브리핑", 2025.07.29, https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=156721680

3) 서울특별시, "수해복구에 재난기금 긴급 투입…반지하 안전대책 마련. 내 손안에 서울", 2022.08.11, https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2005326

4) 서울특별시, "반지하 가구에 공공임대주택 이주 돕고 주거비 지원한다. 내 손안에 서울", 2022.08.16, https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2005368

5) 서울특별시, 오세훈 시장, "관악구 침수취약지역 점검", 2026.06.22, https://www.seoul.go.kr/news/news_report.do?nttNo=460189&srchCtgry=471

6) 송정은, 연합뉴스, "“여기 사람 있어요”…한밤 폭우에 반지하 발달장애 가족 참변(종합)", 2022.08.09, https://www.yna.co.kr/view/AKR20220809029951004  

7) 최미랑, 경향신문, "수도권 지하, 반지하 사는 가구 22% 증가", 2025.08.10, https://www.khan.co.kr/article/202508102027015#ENT

[지원은 있지만 지상으로 올라갈 사다리는 낮다] 

1) 국토교통부, "주거취약계층 이주지원 버팀목전세자금", 마이홈포털, https://www.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectSupAbnormalResidentialView.do

2) 서울특별시, "서울형 주택바우처: 반지하 거주가구 이주 지원", 서울주거포털, https://housing.seoul.go.kr/site/main/content/sh01_061031

3) 한국도시연구소, "생명권과 주거권을 위협하는 기후위기 시대 지(하)옥(탑)고(시원) 실태와 대응 방안", 2025.08.21, https://kocer.re.kr/26/?bmode=view&idx=167394367

[주민이 떠나도 다시 채워지는 반지하] 

1) 서울특별시, "수해복구에 재난기금 긴급 투입…반지하 안전대책 마련. 내 손안에 서울", 2022.08.11, https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2005326

2) 최미랑, 경향신문, "수도권 지하·반지하 사는 가구 22% 증가", 2025.08.10, https://www.khan.co.kr/article/202508102027015#ENT

3) 신상영, 김성은, 남현정, 김상균, 서울연구원, "서울시 반지하주택 유형과 침수위험 해소방안", 2023.07.12,  https://www.si.re.kr/node/67487

4) 이세중, KBS 뉴스, "“지상은 엄두 못 내요”…반지하로 또 이사", 2025.08.08, https://v.daum.net/v/20250808065727779

[비워진 반지하는 무엇이 돼야 하는가] 

1) 서울특별시, "골목길 침수 안전망·빗물그릇 확대, AI 활용…서울시 풍수해 대책", 2026.05.11, https://www.seoul.go.kr/news/news_report.do?nttNo=457706

2) 신상영, 김성은, 남현정, 김상균, 서울연구원, "서울시 반지하주택 유형과 침수위험 해소방안", 2023.07.12, https://www.si.re.kr/node/67487

3) 오예진, 연합뉴스, "반지하를 동네 창고로 활용’…LH, 무인 보관소 사업 추진", 2024.11.12, https://www.yna.co.kr/view/AKR20241112065800003